promesse de vente

Locataire commercial et droit de préférence

À la suite de la cession du local commercial qu’il occupait, un locataire assigne le vendeur et l’acquéreur en nullité de la vente et en paiement de dommages-intérêts pour violation de son droit de préférence.

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Le nouvel article 1123 du Code civil contient les dispositions de l’ordonnance du 10 février 2016 « portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations » relatives au pacte de préférence. Le premier alinéa de cet article porte sur la définition du pacte de préférence et le second sur les sanctions attachées à la violation de celui-ci. Les troisième et quatrième alinéa sont consacrés à l’action interrogatoire qui permet à un tiers d’interpeller une personne quant à l’existence d’un pacte de préférence conclu à son profit.

Avant toute rédaction d’un pacte de préférence, il est nécessaire de vérifier la capacité des parties à la convention puis de définir avec précision l’objet du pacte, les actes permettant l’exercice du droit de préférence, sa durée, ainsi que le prix de la vente à réaliser.

Il ne suffit pas de mentionner la nature de l’obligation contractée par le promettant à l’égard du bénéficiaire, encore faut-il en préciser la portée exacte. Il conviendra ainsi de préciser si le pacte de préférence sera ou non écarté en cas d’apport en société, d’échange avec ou sans soulte, de donation… Il sera nécessaire de prévoir également les éventuelles conséquences liées à une modification de la situation matérielle ou juridique des biens et droits concernés.


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Afin d’éviter que le pacte de préférence ne soit considéré comme imprescriptible tant qu’aucune aliénation n’a été réalisée, il appartient au rédacteur de la convention de prévoir systématiquement une durée au terme de laquelle il deviendra caduc.

Il est essentiel de définir soigneusement le mode d’exécution de l’obligation du promettant ainsi que les conditions auxquelles devra se soumettre le bénéficiaire pour accepter ou refuser la vente qui lui est notifiée. Les conditions de la vente lui seront notifiées, au choix du promettant, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier. Afin d’éviter tout contentieux, il est préférable que le bénéficiaire fasse connaître sa réponse par acte d’huissier.

Le pacte de préférence n’est soumis à aucune condition de forme particulière. Contrairement à la promesse unilatérale de vente qui doit être enregistrée dans les 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire, cette obligation n’existe pas pour le pacte de préférence.

En cas de non-respect du pacte de préférence par le promettant, le bénéficiaire évincé ne peut demander que des dommages-intérêts pour non-respect d’une obligation de faire. En cas de mauvaise foi du tiers acquéreur, la nullité de la vente peut être invoquée. Depuis un important arrêt de la Cour de cassation rendu en chambre mixte le 26 mai 2006, la substitution du bénéficiaire peut, sous certaines conditions, être admise en cas de collusion frauduleuse entre promettant et tiers acquéreur.

I. Conclusion du pacte de préférence

A. Conditions de fond

Le pacte de préférence résulte le plus souvent d’un accord de volontés des parties (Code civil, article 1113). La conclusion du pacte obéit au schéma classique. Le consentement des parties résulte de la rencontre d’une offre et d’une acceptation. L’offre et l’acceptation doivent être concordantes (Code civil, article 1118).

Le consentement de chaque partie doit exister (Code civil, article 1129) et être exempt de vice (Code civil, article 1130). Il ne doit pas être le résultat d’une erreur ou d’un dol (Code civil, article 1132 et 1137). L’erreur sur la personne n’est une cause de nullité que s’il est démontré que la convention a été conclue en considération de celle-ci et que son identité a été déterminante (Code civil, article 1134).

Dès lors, l’erreur sur la personne du bénéficiaire n’est pas une cause de nullité du pacte lorsqu’elle n’a pas été déterminante. Le consentement des parties au pacte doit avoir été donné librement (Code civil, article 1142) et ne doit pas résulter d’une contrainte (Code civil, article 1143).

La question va se poser du moment auquel le promettant devra exécuter son obligation précontractuelle d’information prévue par l’article 1112-1 du Code civil issu de l’ordonnance n° 2016-131. On peut hésiter entre soumettre le promettant à cette obligation avant la conclusion du pacte de préférence ou lors de son exécution quand il fera une offre au bénéficiaire. Les deux solutions sont juridiquement conformes à l’article 1112-1 qui suppose que l’obligation est précontractuelle par rapport au contrat à conclure.

Le pacte étant conclu en vue de la conclusion ultérieure du contrat projeté, il est opportun d’imposer que l’obligation soit exécutée au moment de la négociation du pacte. Cette exécution permettra le cas échéant au bénéficiaire de consentir en connaissance de cause ou de renoncer à consentir au pacte.

L’obligation précontractuelle pourra néanmoins être exécutée par le promettant ultérieurement lors de l’offre de contracter qu’il devra faire au bénéficiaire et qui constitue le premier acte d’une négociation éventuelle entre les précontractants au contrat projeté. Il se peut d’ailleurs que l’information déterminante du consentement du bénéficiaire ne soit connue du promettant que postérieurement à la conclusion du pacte.

Les éléments essentiels du pacte de préférence sont limités (Code civil, article 1128, 3°). Ils dépendent de la nature du contrat qui en est l’objet. Le pacte peut porter sur n’importe quelle espèce de contrat. Il peut s’agir d’une vente, d’un contrat de distribution, d’un bail, d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat de travail. Le contrat envisagé par le pacte de préférence doit être déterminé au moins quant à sa nature.

S’il porte sur une vente, il faudra déterminer avec précision la chose qui en est l’objet (CA Chambéry, 24 avr. 1944 : JCP N 1944, II, 2719, E. Becqué). L’objet peut être futur (Code civil, article 1163, al. 1er). Par exemple, l’auteur consent un pacte de préférence relativement à une œuvre future (CPI, art. 132-4, al. 1er).

S’il porte sur un bail, le pacte devra au moins préciser la chose qui en sera l’objet et la durée du contrat. En outre, la personne du bénéficiaire avec qui il sera éventuellement conclu doit être déterminée.

B. Conditions forme

Le pacte est consensuel (Code civil, article 1102, al. 1er et 1172, al. 1er). Il n’est soumis à aucune condition de forme pour son existence ou sa validité.

Le pacte de préférence n’est pas soumis à l’exigence de l’enregistrement obligatoire prévue par l’article 1589-2 du Code civil reprenant l’article 1840 A du Code général des impôts. L’enregistrement volontaire est soumis au droit fixe.

La question de la publicité foncière se pose à propos du pacte relatif à un immeuble, en principe lorsque le contrat projeté est une vente. Sous l’empire du Décret-Loi du 30 octobre 1935, le pacte de préférence était assimilé à une promesse unilatérale de vente et traité comme tel au regard des règles de la publicité foncière.

Le pacte ne devait donc pas être publié, faute d’avoir un effet translatif de propriété. La solution a changé avec la réforme réalisée en 1955. La position de la Cour de cassation a évolué. Elle a d’abord considéré que le pacte devait être publié, puis elle a changé de position en estimant qu’il pouvait être publié, mais qu’il n’était pas soumis à publicité obligatoire.

Il arrive que le pacte de préférence soit inséré dans un acte soumis à publication. Il est alors publié au service chargé de la publicité foncière et la jurisprudence le soumet au régime des actes soumis à publicité obligatoire. C’est le cas du pacte de préférence contenu dans une donation-partage d’un bien immobilier.

La preuve du pacte de préférence obéit aux règles générales de la preuve des obligations contractuelles (Code civil, article 1353 à 1386-1).

II .Renonciation tacite du droit de préférence

A. Prescription du pacte

Une fois le droit de préférence établi, dans quel délai doit-il être exercé ? Ce délai, qu’il ne faut pas confondre avec la durée pour laquelle le pacte est lui-même consenti, peut être contractuellement fixé. Les parties conviennent par exemple qu’un délai d’un mois courra à compter de la réception de la notification par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans cette hypothèse, la situation est simple. Le délai fixé s’impose au bénéficiaire. Si une nouvelle notification est nécessaire, en raison par exemple d’une modification des conditions de vente, un délai identique au premier doit être respecté. Dans tous les cas, l’exercice tardif du droit de préférence est inefficace.

La question du délai d’exercice du droit doit être distinguée de celle de la renonciation à l’exercer. Lorsque, par exemple, l’immeuble visé par le pacte fait l’objet de cession successive, il faut se demander si le droit de préférence qui n’a pas été exercé à l’occasion du premier transfert peut l’être à l’occasion du second.

Dans l’hypothèse où un nouveau propriétaire succède au promettant dans le bail contenant le pacte, la renonciation peut résulter du fait d’avoir payé sans réserve les loyers au nouveau bailleur. Le simple silence ne suffit pas. Il doit être éclairé par les éléments du contexte, tels que le fait pour le bénéficiaire de ne pas avoir répondu à l’invitation judiciaire de prendre parti à un moment où il n’avait pas les moyens financiers d’user effectivement du pacte de préférence.

En revanche, que décider lorsqu’aucun délai d’exercice du droit n’a été fixé et que le pacte lui-même ne comporte aucun terme ?

Les pactes de préférence comportant souvent une longue durée d’attente, il est possible que le débiteur du pacte invoque l’extinction du droit par prescription. À défaut d’un délai convenu entre les parties, le pacte de préférence devrait normalement cesser de produire effet à l’expiration de la prescription de droit commun de cinq ans (Code civil, article 2224) puisqu’elle éteint tous les droits personnels.

Sous l’empire du droit antérieur à la réforme de la prescription (L. no 2008-561, 17 juin 2008, JO 18 juin), la Cour de cassation avait considéré que la prescription trentenaire des actions nées d’un accord de préférence ne commençait à courir que lorsque le débiteur du pacte a fait connaître au bénéficiaire son intention de conclure le contrat définitif.

Il fallait donc distinguer, semble-t-il, entre la prescription du droit personnel de préférence, qui prenait naissance lors de la conclusion du pacte et qui se prescrivait selon le droit commun en cas d’inaction du débiteur du pacte, et la prescription de l’action en responsabilité contractuelle du bénéficiaire contre le débiteur du pacte qui prenait naissance lorsque ce dernier avait informé le bénéficiaire de son intention de conclure le contrat définitif.

Quoi qu’il en soit, celui qui a reçu une proposition d’acquérir à un certain prix et qui la refuse ne peut plus, sept ans après, demander la nullité de la vente consentie à un tiers au même prix : le bénéficiaire a épuisé son droit de préférence.

B. Renonciation au droit de préférence

Le pacte de préférence s’éteint à l’expiration de la durée pour laquelle il a été prévu sans que le promettant ait décidé de la vente de l’immeuble.

Il est également caduc si le bénéficiaire décline l’offre de vente qui lui est faite, sauf si le pacte prévoit que la préférence pourra jouer lors des aliénations ultérieures.

Le bénéficiaire, titulaire d’un droit de créance à l’encontre du promettant, peut toujours y renoncer. Cette renonciation peut être tacite pourvu qu’elle soit certaine et non équivoque. Dans cette affaire, le locataire d’un bail commercial n’ayant pas manifesté son intention d’exercer son droit de préférence, alors qu’il avait eu connaissance des deux ventes successives de l’immeuble et avait payé ses loyers au nouveau propriétaire après chaque cession, il a été réputé avoir renoncé tacitement à se prévaloir de son droit.

On notera qu’avant cette décision, la Cour de cassation exigeait du bénéficiaire une manifestation non équivoque de renoncer au bénéfice du pacte de préférence ; ainsi, le bénéficiaire d’un pacte de préférence ne pouvait pas être réputé avoir renoncé à son droit de préférence au motif qu’il ne s’en était pas prévalu dans un délai normal après la notification qui lui avait été faite par le propriétaire de son intention de vendre.

Afin d’éviter toute incertitude, il est utile de formaliser la renonciation de façon que celle-ci soit certaine et que la preuve puisse en être rapportée par le promettant, en cas de contestation. Car si l’intention de renoncer du bénéficiaire n’est pas caractérisée, le pacte continue à produire ses effets.

Les parties peuvent aussi, comme pour tout contrat, procéder conventionnellement à la résolution du pacte.

La renonciation au pacte ainsi que sa résolution peuvent être publiées au service chargé de la publicité foncière pour l’information des tiers.

Lorsque le pacte de préférence ne comporte pas de terme extinctif et s’inscrit dans une longue durée, la question peut se poser de savoir si le bénéficiaire n’a pas renoncé à son droit.

Ainsi a-t-on pu considérer, par exemple, que le bénéficiaire du droit de préférence est réputé y avoir renoncé lorsqu’il a pris connaissance de la conclusion du contrat définitif avec un tiers et n’a pas formulé de réclamation pendant un temps raisonnable.

De même, il a été jugé que la simple offre de vente d’un appartement adressée à une personne déterminée, et assortie d’une priorité au bénéfice de celle-ci, était devenue caduque à défaut de son acceptation dans un délai raisonnable, alors qu’entre-temps, le propriétaire avait vendu l’appartement à un tiers.

Toutefois, une telle renonciation n’est pas toujours caractérisée. Elle ne peut résulter que d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer et ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence du bénéficiaire du pacte, y compris lorsque celui-ci n’est pas limité dans le temps.

Le locataire informé de la vente de son local commercial et réglant ses loyers et charges au nouveau bailleur, ne peut se réveiller deux ans après pour se prévaloir du pacte de préférence : sa renonciation est tacite, certaine et non équivoque.

Pour lire une version plus complète de cet article sur le pacte de préférence et le bail commercial, cliquez

Sources :

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007055926?init=true&page=1&query=03-18.528&searchField=ALL&tab_selection=all
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007492617?init=true&page=1&query=05-12.254&searchField=ALL&tab_selection=all
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000024761161?init=true&page=1&query=10-20.297&searchField=ALL&tab_selection=all
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007420989?init=true&page=1&query=98-23.340&searchField=ALL&tab_selection=all
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007460035?init=true&page=1&query=01-03.707&searchField=ALL&tab_selection=all
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000024761161?init=true&page=1&query=10-20.297&searchField=ALL&tab_selection=all
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007494196?init=true&page=1&query=04-19.787&searchField=ALL&tab_selection=all
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000024761161?init=true&page=1&query=10-20.297&searchField=ALL&tab_selection=all
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007028488?init=true&page=1&query=90-17.647&searchField=ALL&tab_selection=all
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000024990880?init=true&page=1&query=10-18.105&searchField=ALL&tab_selection=all
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000042746639?init=true&page=1&query=19-19.218+&searchField=ALL&tab_selection=all
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000045133428?init=true&page=1&query=21-10.527&searchField=ALL&tab_selection=all

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Par l’ordonnance du 25 mars 2020, le gouvernement proroge un certain nombre de délais inhérents à l’immobilier, dont celui relatif aux avant-contrats. Pour les actes signés après le 12 mars 2020, le délai de rétractation court jusqu’au 3 juillet 2020.

I. La prorogation des délais échus applicable aux promesses de vente

Les dispositions de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus déterminent une période juridiquement protégée. Les dispositions sont applicables du 12 mars 2020, la loi étant d’application immédiate, au 24 mai 2020, date de la cessation de l’état d’urgence. L’ordonnance prévoit que la prolongation des délais expirera dans un délai d’un mois à compter de la cessation de l’état d’urgence, soit le 24 juin 2020 sauf dérogation.

A) La prorogation des délais légaux

La prolongation ne concerne que les délais légaux, les délais conventionnels, étant exclus du champ d’application de l’ordonnance. La prorogation des termes ou des conditions devra résulter d’un accord des parties au contrat, le paiement des obligations contractuelles devant toujours avoir lieu à la date prévue par le contrat.

Par exemple : En cas de Promesse synallagmatique de vente :

Madame X a signé une promesse synallagmatique de vente avec une réitération de la vente au 25 mars 2020 sous peine de caducité du contrat. Si le délai est cristallisé durant le confinement, en raison d’un empêchement provisoire, il est préférable pour les parties de signer un avenant pour différer la date de réitération.

B) La renonciation des parties à la prolongation des délais

Le cadre juridique de l’ordonnance, qui se superpose au droit existant pour offrir des délais supplémentaires, ne s’impose pas aux parties. Elles peuvent écarter ce dispositif et exécuter le contrat.


 

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Dans ce cas il est recommandé au notaire rédacteur de rédiger une clause de reconnaissance de conseil donné afin de satisfaire à son devoir d’information et conseil.

Mais surtout, il est recommandé d’insérer une clause de renonciation expresse afin d’éviter les comportements déloyaux.

C) Comment calculer le report du terme ?

Si par exemple le droit légal de rétractation de dix jours expire le 21 mars 2020.

Ce délai est interrompu et il est reporté à la fin de la période d’urgence sanitaire auquel il faut ajouter un mois soit le 24 juin 2020.

À compter de cette date, l’acquéreur bénéficie du délai de dix jours de rétractation. L’acquéreur aura jusqu’au 4 juillet 2020 pour se rétracter.

II- Responsabilité en cas de rupture de la promesse de vente immobilière

Le débiteur de l’obligation pourrait invoquer la force majeure prévue par l’article 1218 du Code civil, voire l’imprévision.

A) Un cas de force majeure ?

La crise sanitaire a été prévue par le législateur et le COVID 19 est considéré par les pouvoirs publics comme un cas de force majeure selon l’annonce du vendredi 28 février 2020 du ministre de l’Économie et des Finances.

Cela suffira-t-il pour permettre aux cocontractants d’invoquer la force majeure pour suspendre l’exécution de leurs obligations contractuelles durant la période de crise sanitaire, et notamment de s’exonérer de leur responsabilité dans le cas d’une rupture de promesse de vente immobilière ?

L’article 1218 du Code civil définit la force majeure comme suit : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un évènement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ».

En outre, la jurisprudence récente ayant statué sur des cas de virus – dont l’impact et la propagation n’ont certes pas nécessité la mise en œuvre des mesures sanitaires que nous connaissons actuellement – a écarté la force majeure.  (Cour d’appel de Besançon 8 janvier 2014 n° 12/02291 relative à la grippe H1N1) et (Cour d’appel de Basse Terre, 17 décembre 2018 n° 17/00739 relative au chikungunya)

Dans un premier temps, il faut rappeler que les obligations de bonne foi et de loyauté demeurent (article 1104 du Code civil).

La seule existence du Covid-19 ne suffit donc pas à lui seul à permettre la non-exécution du contrat et ainsi ne peut justifier la rupture d’une promesse de vente immobilière.

Par ailleurs, le critère de l’imprévisibilité pourrait ne pas être rempli pour les contrats conclus postérieurement, notamment ceux signés après le début de la diffusion massive des informations sur le virus et sur sa propagation, car les parties ne pourront plus dire « qu’elles ne savaient pas ».

En effet, l’ordonnance du 25 mars 2020 prévoit la suspension du délai légal de rétractation jusqu’à la fin de l’état d’urgence sanitaire, pour le moment fixé au 24 mai prochain, et ajoute un mois à cette suspension. Les délais de rétractation commenceront donc à courir à compter du 24 juin 2020, et prendront fin le 3 juillet.

Ce décompte s’applique aux avant-contrats dont le délai de rétractation arrive à terme entre le 12 mars et le 24 juin.

En outre, l’impossibilité de signature devant notaire liée au confinement ne remet pas en cause la promesse de vente.

Dans un second temps, il faut s’assurer de l’existence de la clause sur la force majeure dans le contrat, car il est possible que les parties aient décidé de l’écarter puisque ce n’est pas une disposition d’ordre public. En l’absence de mise à l’écart de la force majeure dans le contrat et de clause la définissant, ainsi que de clause gérant la suspension du contrat, il faudra s’en remettre aux dispositions de l’article 1218 ainsi qu’à la jurisprudence prise en application de ce texte.

L’analyse se fera par le juge au cas par cas. Il devra donc évaluer l’impossibilité d’exécuter l’obligation, mais également s’il y avait une possibilité de l’exécuter par d’autres moyens.

Dans le cas particulier de la promesse de vente, le recours à la force majeure ne permettra pas l’exonération de la responsabilité de l’auteur de la rupture si celui-ci se borne à lier cette rupture à l’épidémie de Covid-19.

Là encore, le cocontractant n’ayant pas exécuté son obligation contractuelle ne pourra pas se contenter d’une simple inexécution liée à la crise sanitaire et de demander l’application de plein droit de la force majeur devant les tribunaux.

L’utilisation de ce recours devra donc se faire de manière avertie et ne pourra faire l’objet d’un recours systématique même en cette période de crise sanitaire.

B) Une cause d’imprévision ?

Conformément à l’article 1195 du Code civil, l’imprévision ne nécessite pas que l’exécution du contrat ait été impossible, mais qu’elle soit, du fait du cas d’imprévision, rendue excessivement onéreuse.

Le critère « excessivement onéreux » est subjectif et apprécié au cas par cas par le juge qui dispose d’un pouvoir souverain. Contrairement également à la force majeure, l’imprévision ne permet pas de suspendre ou d’arrêter l’exécution d’obligations contenues dans le contrat qu’elle affecte.

Pour que l’imprévision permette au débiteur de s’affranchir de l’exécution totale ou en partie de ses obligations, il faut l’accord de son cocontractant ou une décision du juge.

Le recours à l’imprévision n’est donc pas automatiquement de nature à exonérer la responsabilité lors de la rupture d’une promesse de vente pendant la période du Covid-19.

Il faudra faire particulièrement attention aux clauses présentes dans la promesse de vente, telles que la possibilité d’écarter le cas de l’imprévision. Le recours à l’imprévision nécessite l’accompagnement d’un avocat permettant d’étudier son éventuelle application.

Pour lire une version plus complète de l’article sur la rupture d’une promesse de vente et le coronavirus, cliquez

SOURCES :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000041755644
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000032041302&cidTexte=LEGITEXT000006070721&dateTexte=20161001
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006070721&idArticle=LEGIARTI00000643608

https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000032041431&cidTexte=LEGITEXT000006070721&dateTexte=20161001
https://www.vie-publique.fr/discours/273763-bruno-le-maire-28022020-coronavirus

Immobilier : promesse de vente

J’ai signé une promesse de vente pour acheter un appartement mais j’ai besoin d’un prêt en complément d’apport personnel. Le vendeur m’a obligé à écrire que je renonçais au bénéfice de la condition suspensive si je n’obtenais pas mon prêt. Les 10 % du prix de vente que j’ai déjà versés lui reviendront alors et je ne pourrais pas les récupérer. Avait–il le droit de me faire signer une telle clause  ?
Certainement pas ! Si vous n’obtenez pas votre prêt après avoir signé ce document, le vendeur sera forcé de vous rembourser les 10 % que vous avez versés en acompte… quitte à lui faire un procès.
En effet, la clause suspensive de restitution du dépôt en cas de non-obtention d’un prêt est considérée d’ »ordre public ». Cela signifie que, même si vous y renoncez par écrit (ce qui se fait souvent à l’insistance du vendeur), vous êtes censé ne pas y avoir renoncé.
Beaucoup de gens ignorent cette disposition de la loi et se font piéger par des vendeurs ou des agences dénués de scrupules.

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